Immobilie Verkaufen

Der richtige Zeitpunkt hängt von mehreren Faktoren ab: Ihrer persönlichen Lebenssituation, der aktuellen Marktlage und steuerlichen Fristen.

Steuerlich relevant ist vor allem die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG): Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Das gilt für alle nicht selbst genutzten Immobilien – unabhängig davon, ob sie vermietet waren oder leer standen.

Eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht auch innerhalb der Zehnjahresfrist.

Gern besprechen wir in einem unverbindlichen Erstgespräch, welcher Zeitpunkt in Ihrer Situation der günstigste ist. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Der Immobilienwert wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt. Besonders wichtig sind die Lage, die Größe des Grundstücks, die Wohnfläche, der Zustand der Immobilie, Baujahr, Modernisierungen, Ausstattung, Energieeffizienz und die aktuelle Marktsituation.

Zur Bewertung werden meist vergleichbare Immobilienverkäufe in der Region herangezogen. Je nach Objekt kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz, zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien spielt oft der Vergleich mit ähnlichen Objekten in ähnlicher Lage eine große Rolle.

Auch Details beeinflussen den Wert deutlich, etwa:

• Renovierungsstand

• Heizung und energetischer Zustand

• Balkon, Terrasse, Garten oder Garage

• Grundriss und Nutzbarkeit

• Mikro- und Makrolage

• eventuelle Mängel oder Sanierungsbedarf

Eine realistische Wertermittlung ist entscheidend. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und verlängert den Verkauf. Ein zu niedriger Preis führt möglicherweise zu einem unnötigen finanziellen Verlust.

Nicht jede Immobilie muss vor dem Verkauf renoviert werden. Ob Maßnahmen sinnvoll sind, hängt davon ab, welche Zielgruppe angesprochen werden soll, wie hoch der Investitionsaufwand ist und ob sich dadurch der Verkaufspreis oder die Vermarktungschancen deutlich verbessern.

Oft reichen bereits kleinere optische Maßnahmen, um einen besseren Eindruck zu erzeugen:

• frische Wandfarbe

• kleinere Reparaturen

• gepflegter Eingangsbereich

• aufgeräumte und helle Räume

• Garten oder Außenbereich in gutem Zustand

Größere Sanierungen lohnen sich nicht immer. Wenn zum Beispiel Heizung, Dach oder Bäder stark veraltet sind, kalkulieren Käufer häufig ohnehin nach ihren eigenen Vorstellungen. In solchen Fällen kann es sinnvoller sein, die Immobilie transparent im aktuellen Zustand zu verkaufen, statt hohe Summen zu investieren.

Entscheidend ist eine ehrliche Einschätzung: Kleine Aufwertungen können die Vermarktung deutlich verbessern, umfangreiche Renovierungen sollten aber nur dann erfolgen, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll sind.

Ja. Als Verkäufer sind Sie gesetzlich verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen und ihn dem Käufer bei Vertragsabschluss zu übergeben (§ 80 GEG).

Bereits in der Immobilienanzeige müssen fünf Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein (§ 87 GEG):

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Energiekennwert in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger bzw. Art der Heizung
• Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
• Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen ab Mai 2014)

Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Sie haben noch keinen Energieausweis? Kein Problem – wir beschaffen ihn für Sie und kümmern uns um die vollständige und rechtssichere Angabe in allen Inseraten.

Ja, bekannte wesentliche Mängel sollten offen und ehrlich kommuniziert werden. Das betrifft zum Beispiel Feuchtigkeit, Schimmel, Schäden an Dach oder Heizung, rechtliche Besonderheiten oder andere wertrelevante Probleme.

Verschweigen Verkäufer bekannte Mängel absichtlich (sog. arglistige Täuschung gemäß § 444 BGB), kann das später zu weitreichenden rechtlichen Ansprüchen führen – auch dann, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.

Empfohlen ist daher, alle bekannten Mängel im Kaufvertrag ausdrücklich aufzunehmen oder in einer dokumentierten Anlage festzuhalten.

Transparenz schafft Vertrauen und schützt vor späteren Auseinandersetzungen.

Neben der gegebenenfalls anfallenden Maklerprovision können beim Verkauf einer Immobilie weitere Kosten entstehen. Diese hängen von der jeweiligen Immobilie, den vorhandenen Unterlagen, einer bestehenden Finanzierung sowie der individuellen Verkaufssituation ab. Hierzu können insbesondere gehören:

• vereinbarte Maklerprovision
• Kosten für die Erstellung eines Energieausweises (sofern gesetzlich erforderlich oder noch nicht vorhanden)
• Kosten für die Beschaffung fehlender Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung oder behördliche Dokumente)
• gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer noch laufenden Immobilienfinanzierung
• Kosten für erforderliche Instandsetzungen oder die Aufbereitung der Immobilie zur Vermarktung
• gegebenenfalls steuerliche Belastungen, beispielsweise eine Spekulationssteuer, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind

Nicht jeder Immobilienverkauf verursacht dieselben Kosten. Welche Aufwendungen im Einzelfall entstehen, hängt von den persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen ab.

Kostenpflichtige Zusatz- oder Fremdleistungen werden durch uns ausschließlich nach vorheriger ausdrücklicher und transparenter Vereinbarung beauftragt. Gerne informieren wir Sie bereits im Erstgespräch über mögliche Kosten und zeigen Ihnen transparent auf, welche Leistungen mit der vereinbarten Maklerprovision abgegolten sind und welche Leistungen – sofern gewünscht – gesondert beauftragt werden können.

Bei bestehenden Finanzierungen oder steuerlichen Fragestellungen empfehlen wir zusätzlich die Beratung durch die finanzierende Bank beziehungsweise einen Steuerberater.

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wer ohne Makler verkauft, spart die eigene Provisionsbeteiligung, übernimmt dafür aber sämtliche Aufgaben selbst. Dazu gehören:

• Marktpreiseinschätzung

• Exposé-Erstellung

• Vermarktung

• Kommunikation mit Interessenten

• Besichtigungen

• Verhandlungen

• Prüfung der Käuferbonität

• Abstimmung mit Notar und Behörden

Ein Privatverkauf kann funktionieren, wenn ausreichend Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungssicherheit vorhanden sind. Gleichzeitig ist das Risiko höher, den Preis falsch anzusetzen oder wichtige Details zu übersehen.

Eine sehr große. Ein Verkaufsabschluss ist erst dann wirklich sicher, wenn der Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich finanzieren kann. Deshalb sollte vor dem Notartermin geprüft werden, ob eine Finanzierungsbestätigung oder ein anderer Bonitätsnachweis vorliegt.

Das schützt Verkäufer davor, wertvolle Zeit zu verlieren oder nach einem geplatzten Verkauf erneut vermarkten zu müssen.

Der Notartermin ist ein zentraler Schritt beim Immobilienverkauf. Der Notar ist neutral und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher formuliert und korrekt abgewickelt wird.

In der Regel läuft der Termin so ab:
Zunächst wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt und beiden Parteien vorab zur Prüfung zur Verfügung gestellt. Beim Termin selbst liest der Notar den Vertrag vor oder erläutert die wichtigsten Inhalte. Dabei werden alle wesentlichen Punkte erklärt, zum Beispiel Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Haftungsregelungen und eventuelle Besonderheiten des Objekts.

Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Danach kümmert sich der Notar um die weiteren formellen Schritte, etwa:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung

• Einholung notwendiger Unterlagen oder Genehmigungen

• Mitteilung, wann der Kaufpreis fällig ist

• Vorbereitung der Eigentumsumschreibung

Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis gezahlt. Danach erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Nach der Beurkundung ist der Verkauf noch nicht vollständig abgeschlossen. Es folgen mehrere formelle Schritte. Der Notar veranlasst unter anderem die Auflassungsvormerkung und informiert den Käufer, sobald der Kaufpreis fällig ist. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe der Immobilie und später die endgültige Umschreibung im Grundbuch.

Für Verkäufer wichtig:

• Kaufpreiszahlung abwarten

• Übergabe sauber dokumentieren

• Zählerstände notieren

• Schlüsselübergabe protokollieren

• Versicherungen und Versorger abstimmen

Die Übergabe findet in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung statt. Dabei sollten Verkäufer und Käufer gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellen. Dieses sollte enthalten:

• Datum der Übergabe

• übergebene Schlüssel

• Zählerstände

• Zustand der Immobilie

• eventuell mitverkaufte Einbauten oder Gegenstände

• festgestellte Mängel oder offene Punkte

Ein ordentliches Übergabeprotokoll schafft Klarheit und verhindert spätere Streitigkeiten.

Bei einer vermieteten Immobilie gelten besondere Rahmenbedingungen. Bestehende Mietverhältnisse bleiben in der Regel bestehen, da der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Für Kapitalanleger kann das interessant sein, für Eigennutzer eher weniger.

Wichtig sind hier vor allem:

• aktueller Mietvertrag

• Miethöhe

• Nebenkosten

• Zustand der Wohnung

• Rechte des Mieters

• eventuelle Kündigungsschutzregelungen

Dadurch kann sich auch die Zielgruppe und damit die Vermarktungsstrategie ändern.

Eine Spekulationssteuer kann anfallen, wenn eine Immobilie innerhalb bestimmter Fristen wieder verkauft wird und keine steuerliche Ausnahme greift.

Die wichtigsten Regeln (§ 23 EStG):

10-Jahres-Frist bei vermieteten Immobilien:
Wer eine Immobilie vermietet und innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn als "Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften" versteuern.
Der persönliche Steuersatz wird dann auf den Veräußerungsgewinn angewendet.

Ausnahme: Selbstnutzung
Wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf
- ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an – auch bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Wichtig zu beachten:
- Bei geerbten Immobilien zählt das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers
- Bei Schenkungen gilt das Anschaffungsdatum des Schenkenden
- Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit dem Datum der Übergabe

Da steuerliche Fragen stark vom Einzelfall abhängen und sich Steuergesetze ändern können, sollte vor dem Verkauf unbedingt ein Steuerberater hinzugezogen werden. Die Beratung dort kann sich schnell amortisieren – allein durch eine clever gewählte Verkaufsstrategie.